发布日期：2025-07-05 23:57 点击次数：73
文/谢逸枫
曾依赖土地垄断和全球化红利及高杠杆高债务模式的豪门经济模式香港四大家族（李嘉诚的长江实业、李兆基的恒基兆业、郭得胜的新鸿基、郑裕彤的新世界发展）呈现利润亏损、流动性、债务危机。
背后是根源是高杠杆高债务模式终结、盲目投资和决策错误、贷款利率飙升、消费和需求外流、市场因素、不稳定的其他因素（美和欧的政治、经济、贸易、关税、安全等因素）、接班困局，让香港四大家族集体失速。
新世界的危机来看，主要是利润亏损、流动性、债务危机，其他的是资产贬值、销售回款面临枯竭等危机。目前已经出现债务违约，通过再融资续命三年，获得短暂的喘息空间，最大的问题是利润亏损、流动性、债务问题。
1970年，新世界发展由郑裕彤创立，1972年成功于香港上市，是香港恒生指数成分股之一。郑裕彤家族作为香港“四大家族”之一，缔造了庞大而多元的商业帝国，在香港乃至全球商业领域都占据着举足轻重的地位。
郑裕彤，1925年8月26日出生于广东顺德，从一个小学毕业的绸缎商人之子，到周大福集团及新世界发展的创办人，其一生充满了传奇色彩。1938年前往澳门周大福金铺当学徒，18岁成为掌柜，并迎娶了周至元的女儿周翠英。
郑裕彤推出99.99%的足金概念，让“买黄金，周大福”成为香港人的共识，还成功取得钻石牌照，成为全港最大的钻石供应商。1967年香港楼市崩盘，郑裕彤大量抄底低价地皮和楼盘，借此跻身亿万富豪之列。
1984年，投资18亿港元在港岛湾仔兴建“香港国际会议展览中心”，并在英国女王访港当日破土动工，借势将推向世界，使会展中心成为香港著名地标建筑之一。周大福集团从传统的珠宝行业不断拓展，业务涵盖了金融、教育、地产等领域。
其中周大福人寿业绩强劲，2024年上半年首年年化保费收入增长33%。地产领域，从香港新世界大厦到全球多地的奢华酒店，如纽约的thecarlyle、洛杉矶的thebeverlywilshire、加勒比海的bahamar度假村等，家族在地产和酒店行业布局。
郑裕彤去世后，家族事业由长子郑家纯接手。郑家纯承袭了家族的商业眼光，通过现代化的管理理念，带领企业走向更加多元化的未来。2020年郑家纯的长子郑志刚接手，2024年，新世界发展出现20年来的首次亏损且数额巨大。
此前，新世界发展遭遇高管变动、股债双杀。在新世界发展的新任女总裁黄少媚上任后，再次出现债务违约，这对郑氏家族来讲可谓压力山大。上任还不到两个月，就豪掷5488万港元买下公司旗下的一套豪宅，单价38.8万港元一平。
新世界销售业绩暴跌
新世界发展主要从事物业开发、物业投资及酒店和其他策略性业务的投资及营运。目前物业开发业务是新世界发展最大的收入来源。2024年下半年，新世界发展的物业发展收入为83.7亿港元。
第一是内地物业发展收入66.4亿港元。内地整体物业合同销售金额为人民币75亿元，合约销售面积约32万平，均价在2.36万元/平以上。分地区看，南部地区（即粤港澳大湾区）的贡献最大，销售额占比接近60%，主要来自广州的5个项目。
截至2024年12月31日，新世界发展在内地未入账的合约销售总收入约83亿元，将于2025下半财年及2026财年入账。毫无疑问，内地的销售占公司的收入比较大，一旦市场变化，的确是影响巨大。
报告期内，新世界发展内地项目竣工总楼面面积约78.4万平方米，主要位于大湾区，预计2025财年内地项目竣工量将达到88.4万平方米。与此同时，公司在内地物业投资收入达9.44亿港元，主要项目的整体出租率表现稳健。
截至2024年底，在内地土地储备总楼面面积（不包括车库）约299万平可即时开发，其中约174万平为住宅用途。物业项目主要分布于广深佛、武汉、上海、杭州、北京及沈阳等城市，总楼面面积约246万平，其中住宅项目约128万平。
截至2024年年末，新世界发展内地业绩已完成原全年目标（110亿元）超七成，公司因此决定上调全年目标至140亿元。与此同时，公司将在2025下半财年继续出售非核心资产，以加快资金回笼。
内地推出多项“止跌回稳”、惠及房地产发展的政策，带动重点城市优质低开热度攀升。继续推售重点项目，包括广州凯旋新世界、新世界天馥、耀胜新世界、沈阳悦景、杭州望江新城，以及位于深圳龙岗、西丽等项目。
第二是中国香港的物业收入24.12亿港元。截至2024年6月30日，新世界发展于中国香港的物业发展收入约24.12亿港元，物业销售贡献主要来自住宅项目傲泷及名铸，及本集团位于荔枝角道888号的甲级写字楼项目。
新世界发展于香港的应占物业合同销售约15.09亿港元，主要来自住宅项目泰峯及天泷，及本集团位于荔枝角道888号的甲级写字楼项目。截至6月30日，在香港的待售住宅单位合共2039个。其中集团销售团队主理的项目住宅单位占545个。
截至6月30日，集团香港未入账之应占物业合约销售收入中，111.94亿港元将于2025及2026财年入账。预计2025及2026财政年度入账的主要项目包括柏傲庄三期、傲泷、天泷及泰峯。
报告期内，新世界发展香港物业投资收入约33.56亿港元，其中位于九龙尖沙咀的K11 MUSEA人文购物艺术馆及K11 Art Mall购物艺术馆营运效率上升。其中，报告期内，K11 MUSEA整体出租率达97%。
销售额及总客流量分别同比上涨17%及20%，增长主要由奢侈品消费、热门餐饮组合及文娱活动带动。K11 Art Mall整体出租率维持99%；销售额及人流分别同比上升16%及10%。
在香港持有应占总楼面面积约774万平方呎的土地储备可作即时发展，其中物业发展应占总楼面面积约395万平方呎。于新界持有共计约1584万平方呎待更改用途的应占农地土地面积。
新世界危机根源
根源于投资决策错误、盲目的扩张。自郑志刚2020年出任新世界行政总裁后，债务规模攀升，超过香港所有主要开发商。2024年底净债务已达股东权益的96%，是杠杆率最高的港资开发商之一，出现20年来的首次年度亏损。
疯狂扩张埋下利润亏损、流动性危机、债务危机的隐患，问题出在了第三代接班人郑志刚身上。过去十年，郑志刚主导了新世界发展多个大型发展项目，包括2018年联手新创建集团竞得启德体育园项目，投资额高达300亿港元。
香港国际机场航天城11 SKIES，投资额200亿港元。以47.76亿港元投得北角皇都戏院大厦全部业权，启动保育计划。在长沙湾区的3个商业项目，地价便高达118亿港元。同时，郑志刚逆势抄底内地楼市。
2022年初，郑志刚公布快赢战略，内地落实执行‘三条红线’政策，要求高负债的房企去杠杆，并鼓励财务稳健的发展商多做收购，以化解行业危机。这个形势反而成为集团收购优质土地的契机，同时可以加快入账，造就速赢。
2022年8月底，郑志刚再次表示，集团将在12个月内于上海、广州、杭州和深圳等城市投资共计100亿元人民币。在大举扩张激进投资之后，新世界发展负债不断走高，突破50%。此外曾经的优质资产也因为市场深度回调成了沉重包袱。
2024年9月底，郑氏家族的接班安排出现巨变，曾被外界视作第三代接班人的郑志刚离开家族旗舰上市企业新世界发展核心管理层。9月26日，郑志刚正式宣布，辞任集团执行副主席兼行政总裁职务，转任非执行副主席。
高杠杆、高债务的模式。截至2024年12月31日，新世界发展债务达到1246.3亿港元，一年内到期债务约322亿港元，而账上现金及银行存款仅218亿港元。其2024财年亏损约196.83亿港元，2025财年中期再亏66.33亿港元。
2024年以来，新世界发展迎来业绩、财务双重承压的“至暗时刻”。2024财年，新世界发展来自持续经营业务的收入约为357.82亿港元，同比下降34%。股东应占利润更是亏损约196.83亿港元，这是新世界发展近20个财年以来首次出现亏损。
券商下调新世界的股票及债券的抵押融资比率。其中东亚银行2024年12月20日将新世界的股债抵押融资比率，由30%-40%下调至20%-30%。招银国际将新世界的股票抵押融资比率下调至30%，外国银行已将新世界从抵押融资名单中移除。
新世界利润亏损危机
2024年9月26日，新世界发展有限公司发布截至2024年6月30日的2024财年全年业绩。财务数据显示，报告期内，新世界发展来自持续经营业务的综合收入约357.82亿港元，同比减少34%；核心经营利润约68.98亿港元，同比减少18%。
报告期内，新世界发展的年度亏损约171.26亿港元，2023年同期盈利35.01亿港元。母公司股东应占亏损约196.83亿港元，其中来自持续经营业务的亏损约118.07亿港元，来自已终止经营业务的亏损约78.76亿港元。
核心经营利润下跌是由于2023财年落成并移交的主要项目缺乏收益确认所致。需要于2024财年进行一次性非现金重估或耗蚀亏损。此外，集团于2024财年因出售事项录得一次性非现金亏损82.57亿港元。
2025年3月3日，新世界发展发布2025年上半财年（截至2024年12月31日的六个月内）业绩，公司收入约167.89亿港元，核心经营溢利为44.16亿港元，新世界发展持续经营业务亏损约57亿港元。
2023年同期盈利约15.43亿港元，股东应占亏损约66.33亿港元，2023年同期股东应占溢利5.02亿港元。毫无疑问，2024年财年的报告显示，新世界发展出现20年来首次年度亏损，母公司股东应占亏损196.83亿港元，年内股价跌幅逾30%。
新世界发展认为利润亏损，主要原因是由于过去六个月市场宏观因素（销售低迷，回款缓慢，需求不振等）的快速变化，以及报告期内缺少2023年同期总计19.51亿港元的固定利率债券赎回和转拨投资物业的一次性收益。
新世界流动性危机
2024年9月26日，新世界发展有限公司发布截至2024年6月30日的2024财年全年业绩。截至报告期末，新世界发展可动用资金共计约462.7亿港元，其中现金及银行存款约279.9亿港元。
截至2024年12月31日，新世界发展持有现金及银行存款约218.58亿港元（其中有限制的银行存款约4.4亿港元），综合债务净额约1246.3亿港元，债务净额与权益比率为57.5%，较2024年6月30日增加2.5%。
公司以减低负债为首要任务，将全力推行“七招减债”策略，包括积极出售发展项目、积极出售非核心资产、释放集团持有农地价值、提高租务回报、增加经常性收益、精简成本（减少资本支出及营运支出）、暂停派息、保留现金。
进行积极的财务管理，下半财年将通过项目回款及资产处置有望进一步充实流动性。展望未来，公司将聚焦地产本业，持续推进业务发展。同时，持续改善公司现金流，积极管理财务，妥善处理债务。
自2019年下半年以来，新世界发展一直在积极出售非核心资产，作为其去杠杆化策略的一部分。2024年以来，公司多次出售旗下资产。2024年6月，新世界发展出售天得发展有限公司30%股权，作价约14.41亿元。
9月以总价格约6000万港元出售5家主要运营管理K11品牌物业及其他相关业务的公司。11月出售NEW WORLD SPORTS DEVELOPMENT LIMITED全部股权及转让相关待售贷款，约为4.17亿港元，该交易涉及的资产为香港启德体育园。
新世界发展为了改善现金流，解决流动性的问题，开启卖资产、家族输血的自我拯救。2024年已经出售非核心资产80亿港元。2025年财年目标，是出售资产的金额提升至260亿港元，包括多栋香港办公大楼及杭州A级商办等大宗交易。
郑氏家族在通过购入自家物业释放信心。2025年初，郑家纯配偶叶美卿斥资1487万港元购入皇都两套物业，黄少媚以5488万港元购入豪宅。同时调整人事。2024年9月26日，新世界发展还发布了董事及董事委员会成员的消息。
公告显示，郑志刚已提出辞任公司行政总裁，以便投放更多时间于公共服务及其他个人事务。其已由公司执行董事及执行副主席调任为公司非执行董事及非执行副主席，及不再担任执行委员会成员以及可持续发展委员会主席及成员。
现年61岁的马绍祥已获委任为公司行政总裁，以及可持续发展委员会成员及主席，于2024年9月26日起生效，并不再担任公司首席营运总监。2024年9月26日，新世界发展的公告还显示。
新世界发展与郑志刚全资拥有的公司AC Group Limited签订合约，以2.09亿港元出售5家关联K11公司股份，包括 K11 Commercial Management Group Company Limited、K11 Loyalty Program Limited、K11 Gentry Club Limited、Globo Travel Agency Limited 及爱互送有限公司。
5家公司主要运营管理K11品牌物业及其相关业务。作为出售的一部分，各方同时签署授权协议及商标许可协议。通过出售非核心资产及业务，专注发展核心业务，持续优化资产组合及回报，提升企业效益，增加现金流入，避免流动风险。
新世界发展2024年9月26日发布公告，与周大福企业有限公司（下称“周大福企业”）正就潜在出售集团于启德体育园有限公司（KTSPL）持有的全部股权予周大福企业进行商讨，一旦交易成功，可以获得部分现金。
新世界2025年6月30日星期一傍晚向港交所提交另一份公告，宣布非执行董事及非执行副主席郑志刚，向董事会提出辞任，以将更多时间用于公共服务及其他个人事务。这项人事变动从星期二（7月1日）起生效。
新世界债务危机
新世界目前是香港负债最重的开发商之一，截至2024年底总负债达2109亿港元。2025年5月30日，新世界决定延迟支付四笔永续债的票息，引发偿债能力的担忧，如6月30前与50多家银行达成融资协议，意味着债务到期风险解除。
2025年5月30日，新世界公告将延迟支付四只永续债利息，共计34亿美元，原定派息日为6月，总计延后支付7720万美元债务。永续债延迟派息不会引发违约，但需要偿还的总金额将会累积，因此，长期而言，面临的下行风险将仍然存在。
四只永续债，包括7亿美元有担保优先永续资本证券、12亿美元永续债、5亿美元永续债以及10亿美元永续债，共34亿美元。原定分派支付日期分别为6月9日及6月10日、6月16日及6月22日。将延后支付即将到期的7720万美元债务。
2025年6月2日，香港地产豪门郑裕彤家族旗下的新世界发展（00017.HK）突发变故，遭遇“股债双杀”。导火索是公司决定对四笔永续债延迟利息支付，其总规模为34亿美元，6月为原定分派支付日期，合计要支付利息7720万美元。
永续债延迟派息，不会引发违约，但可能使债务利率增加，并影响与银行的再融资谈判。这是香港四大家族之一郑氏家族旗下的新世界发展20年来首次出现债务违约，不仅如此，销售业绩的低迷，影响流动性。
截至2024年年末，新世界发展的借款总额约1464.88亿港元，其中322.09亿港元需在一年内（12个月内）偿还。截至2024年12月31日，公司短期债务及总债务较2024年6月30日分别减少94亿港元、51亿港元。
截至2024年12月31日，新世界发展借款总额高达1464.88亿港元。其中，短期债务方面，一年内到期需偿还的债务为322.1亿港元，而公司账上现金及银行存款为214.18亿港元，有限制银行存款4.4亿港元，短期偿债压力较为明显。
长期有息负债合计达1144亿港元，占总债务的57%，且这些长期债务多集中在4-5年后到期。此外公司还有一定规模的永续债，如NWDEVL6.15PERP这只永续债，在2025年3月前年利率为6.15%，若未赎回，利率可能涨至超10%。
从整体债务结构来看，非流动负债占总债务的62%，截至同一报告期，非流动负债为1301亿港元，主要为长期借款。若将永续债纳入考量，公司的财务杠杆将进一步被推高，有息负债总规模达1514亿港元，带息债务比为72%。
截至2024年12月31日，新世界发展债务达到1246.3亿港元，一年内到期债务约322亿港元，而账上现金及银行存款仅218亿港元。其2024财年亏损约196.83亿港元，2025财年中期再亏66.33亿港元。
应对债务危机，再融资定期贷款融资协议。2025年6月30日，新世界向香港交易所提交公告，宣布已通过新的再融资定期贷款融资协议，对集团部分现有境外无抵押金融债务（包括银行贷款）进行再融资。
这包括多笔不同期限的银行贷款，最早到期日为2028年6月30日。公告称，公司其他境外无抵押银行贷款，也已协调与上述新银行融资的条款保持一致。这笔融资为资金吃紧的新世界提供一丝喘息空间。
6月30日，新世界发展集团（新世界发展连同其附属公司）成功通过本公司、相关集团成员公司。与有关银行债权人签订新的再融资定期贷款融资协议（称新银行融资），对集团部分现有境外无抵押金融债务（包括银行贷款）进行了再融资。
协调了集团其他境外无抵押银行贷款以与新银行融资的条款保证统一（称统一银行融资协议）。协议合同涵盖集团约882亿港元（约合112亿美元）现有境外无抵押金融债务。其中新银行融资包括多笔不同期限的银行贷款，最早到期日为2028年6月30日。
再融资协议为集团提供了更大的灵活性，助于更好地管理其持续的业务及财务要求。此次向新世界发展提供再融资的银行数量有数十家，包括中资银行、香港本地银行以及国际大行等。
为缓解危机，新世界发展全力推进875亿港元再融资计划，希望6月30日前获超50间银行同意。同时，公司还出售非核心资产，2024财年已达成出售80亿港元目标，2025财年目标回笼260亿港元。
这意味着，新世界发展的债务危机警报暂时解除。这笔新融资贷款在一定程度上能缓解新世界发展短期资金压力，也有助于银行降低坏账风险。但对于永续债投资者而言，形势仍然不容乐观。不久前，新世界集团为缓解资金紧张局面，决定延迟支付4笔永续债利息至年底结算。
金店龙头周大福，是其家族市值最高的旗舰，目前也在准备筹资应对变局。6月18日，周大福发布公告，拟发行88亿港元的可转换债券，用于黄金珠宝业务发展、店铺升级以及市场扩张。这是自IPO以来，公司在资本市场的首次重大交易。
截至7月1日发稿，新世界发展总市值仅剩约143亿港元，与巅峰时期缩水九成。截至2024年12月31日的6个月内，新世界发展收入167.9亿港元，同比下降1.6%。核心经营溢利为44.16亿港元，股东应占亏损为66.33亿港元。
截至2024年底，其综合债务净额为1246亿港元，短债超过320亿港元，而公司账上的现金只有220亿港元。2024年12月31日新世界发展银行借贷、其他借贷和固定利率债券及应付票据到期情况。
截至2024年12月31日，新世界发展综合债务净额约1246.3亿港元，较上一财年末增加近10亿港元，净负债比率上升至57.5%。同时，其有息负债（银行借贷、其他借贷和固定利率债券及应付票据）约1465亿港元。
截至2024年底，新世界发展借款总额为1464.88亿港元，其中322.1亿港元需在12个月内偿还，而现金及银行存款为214.18亿港元，有限制银行存款为4.4亿港元。未来将以减低负债为首要任务，目标于2025财年实现260亿港元的资金回笼。
截至2024年12月31日，新世界发展短期债务及总债务较2024年6月30日分别减少94亿港元及51亿港元。现金及银行存款（包括有限制银行存款）较2024年6月30日减少约61亿港元至218.58亿港元，资产负债率增加2.5个百分点至57.5%。
而其一年内到期债务较2024年6月30日下降至322亿港元，第二年到期债务微升至330亿港元。2016年9月30日，香港传奇富豪、新世界发展名誉主席、周大福集团创办人郑裕彤，于9月29日晚间，因病去世，享年91岁。
永续债的利息支出也是一笔不小的费用。2025年6月，新世界发展宣布延期支付利息的4只永续债利息有关证券初始发行本金总额共34亿美元，原定派息日为6月，总计延后需支付约7720万美元，约6亿港元。
数据显示，新世界发展6月有8只债券面临付息，除去此前公告递延分配4只永续证券外，尚有4只固定利率债券需支付利息，目前存续离岸债合计22只。6月30日宣布，截至6月25日，完成2024/2025财年260亿港元合约销售目标。
高达882亿港元的再融资，几乎覆盖了新世界发展旗下相当一部分的债务。这对于新世界发展缓解当前的流动性压力无疑会形成重大利好，将在一定程度上优化其债务结构，用时间换空间，缓解短期偿债压力。
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